Welke soort contracten bestaan er?
Is jouw vereniging in het bezit van een schriftelijke overeenkomst of contract? Dan ben je goed bezig! Een schriftelijke overeenkomst tussen je vereniging en de eigenaar over het gebouw en de grond is noodzakelijk om volgende generaties van een gebouw te verzekeren, maar ook om duidelijk te stellen wie verantwoordelijk is voor onderhoudswerken, welke rechten en plichten je hebt, enzovoort.
Laatst aangepast op 22/07/2025
Best of contracts
In dit document verzamelen we de mogelijke valkuilen en mogelijke clausules om deze te ontwijken voor de contracten van een erfpacht, opstal en gebruiksovereenkomst. Om deze “ideale contracten” straks als basis te gebruiken voor de onderhandeling met kerkelijke of andere eigenaars van gebouwen.
| Type overeenkomst: | Dit is enorm handig: | Opletten met: |
| Recht van opstal |
Je bent 'tijdelijk' eigenaar van dit gebouw Lange duurtijd: maximaal 50 jaar |
De kostprijs is vaak in overleg en symbolisch. |
| Recht van erfpacht |
Je bent 'tijdelijk' eigenaar van dit gebouw Lange duurtijd: 27 tot 99 jaar |
De kostprijs is vaak in overleg en symbolisch. |
| Recht van vruchtgebruik / Gebruiksovereenkomst |
Geen kostprijs |
De duurtijd kan korter zijn dan bij andere overeenkomsten Je bent louter gebruiker en hebt weinig rechten. Een sterk contract is nodig om bij schade niet in grote kosten terecht te komen |
| Convenant |
Je krijgt een gebouw in ruil voor resultaten. Vaak via de gemeente of stad (vaak een betrouwbare organisatie) |
De resultaten die je moet aantonen kunnen een voorwaarde zijn voor het behouden van je gebouw Is vaak voor een kortere termijn van 1 tot 10 jaar. |
| Concessie |
Vaak via de gemeente of stad (vaak een betrouwbare organisatie) Maximale termijn is 99 jaar maar kan variëren |
Kostprijs kan wijzigen en is altijd in overleg |
| Huurovereenkomst | De verhuurder moet schade in orde brengen |
Waarborg betalen die afgehouden kan worden op het einde van een overeenkomst De duurtijd kan korter zijn dan bij andere overeenkomsten De huurprijs kan hergeëvalueerd en dus vaak vermeerderen per huurperiode |
| Koopcontract |
Je bent eigenaar van dit gebouw Oneindig (tot je verkoopt) |
Je gaat een lening aan en bent gebonden aan voorwaarden via de bank Een grote en sterke financiële werking uitbouwen Is de grond ook van jou? |
Meer info per overeenkomst vind je hieronder.
Recht van Opstal
Geregeld in de wet op het recht van opstal
Zakelijk recht om te bouwen op, boven of onder andermans grond
Mag, maar moet niet, tegen vergoeding.
Moet via notaris geregeld worden
Maximaal voor 50 jaar, stilzwijgende verlenging is mogelijk maar niet standaard
Valkuilen
Geen minimale termijn
Gebouwen die tijdens de opstal gezet of verbeterd werden moeten vergoed worden na afloop van de opstal, hier mag contractueel van afgeweken worden
Recht van erfpacht
Geregeld in de wet over het recht van erfpacht
Vol genot van iemand anders’ onroerend goed.
Moet tegen vergoeding (symbolische prijs of betaling in natura mag)
Moet via de notaris
Minimum 15 en maximum 99 jaar, geen automatische stilzwijgende verlenging, wel contractueel mogelijk.
Na afloop van de erfpacht moet de eigenaar de waarde van de gebouwen niet terugbetalen. Hier mag contractueel van afgeweken worden
Valkuilen
Er is een minimale termijn fixed.
Recht van vruchtgebruik of gebruiksovereenkomst
Geregeld in het Burgerlijk wetboek art 1875-1891
De uitlener blijft eigenaar (en draagt dus de verantwoordelijkheden van eigenaarschap)
Slechts goede huisvaderprincipe van toepassing voor bewaring en onderhoud >< huurwet bij huur.
Gebruiker kan gedane onkosten niet terugvorderen.
Bij brand of andere schadegevallen staat aansprakelijkheid standaard op de gebruiker, maar hier kan contractueel van afgeweken worden.
Mag onderhands of authentiek (in praktijk bijna allemaal onderhands)
Valkuilen
Vaak verwarring over verschil met huur. Men denkt: gebruik is zonder contract, huur is met contract. Maar in werkelijkheid is het gebruik is gratis, huur is betalend. Zo zijn er afdelingen die huurder zijn maar behandeld worden als gebruiker (niet de rechten, wel de kosten van een huurder)
Bijna alles kan contractueel bedongen worden. Slimme uitlener en domme lener zorgt voor contracten heel fel in het nadeel van de lener.
Is een overeenkomst waar we liever geen vzw voor oprichten. Dus moet hoofdelijkheid van wie ondertekend opgelost worden in een waterdichte clausule.
Een vreemde overeenkomst
Iemand anders heeft het als eigendom, maar de vruchtgebruiker heeft het genot ervan (gebouw, domein, meubilair)
Goede huisvader principe
Eindigt sowieso na 30jaar als je een rechtspersoon wordt (zoals een vzw)
Must haves clausules
Tijd is variabel en af te spreken
Convenant
Akte of schriftelijk vastgelegd afspraak tussen overheid en een partij
Jeugdwerk levert bepaalde output (staat vermeld in convenant)
Lokale overheid geeft in ruil: service, materiële en/of financiële ondersteuning
Valkuilen
Voor wat -hoort wat principe
Bepaalde duur waarin de output van het jeugdwerk ongewijzigd blijft
Huurovereenkomst
Tegen betaling een lokaal krijgen
Duidelijk contract met do’s en don’ts tav beide partijen
Maandelijkse betaling
Termijn is bepaald
Valkuilen
Veel meer in lijnen gegoten
Must haves clausules
Plaatsbeschrijving
Goede afspraken huurder versus verhuurder
Afspraak wanneer de maandelijkse betaling plaatsvindt (vanaf de hoeveelste dag van de maand)
Nice to have clausules
Duidelijke afspraken bij gebreken en betaling van zaken die stuk gaan (bijvoorbeeld in mindering brengen van de huur mits bewijs)
Koopcontract
Juridische overeenkomst
Je wordt eigenaar
Vzw oprichten is erg aangewezen
Valkuilen
Kapitaal krachtig zijn