Recht van erfpacht

Wat is het ‘recht van erfpacht’?

Een erfpacht is een soort huurcontract op lange termijn dat de erfpachter toelaat een stuk grond, al dan niet bebouwd, te gebruiken. Alhoewel je als erfpachter eigenlijk de grond en eventuele gebouwen beheert alsof je zelf eigenaar bent, behoudt de eigenaar de “naakte eigendom”. Hiermee wordt bedoeld dat de eigenaar over het goed kan blijven beschikken. Dit wil zeggen verkopen, wegschenken of hypothekeren. Let wel: een overdracht van het onroerend goed stelt geen einde aan het erfpachtrecht. De overeenkomst wordt dus verdergezet met de nieuwe eigenaar.

Voor- en nadelen

Het grote voordeel van erfpacht is dat je geen startkapitaal nodig hebt. Je koopt immers geen (bebouwd) stuk grond, je krijgt het in bruikleen voor een lange termijn. Hiervoor betaal je dan jaarlijks een (symbolische?) vergoeding. Op deze manier kun je dus relatief goedkoop een stuk grond verwerven. Je spaart dan financiële middelen uit die je kan besteden aan de bouw van je jeugdlokaal.

Een ander voordeel is dat je als erfpachter het volle genot hebt van het onroerend goed. Zo is het mogelijk om de bestemming ervan te wijzigen, het goed geheel of gedeeltelijk te verhuren, de grond te bebouwen of te beplanten, enz.

Het nadeel is uiteraard dat je geen eigenaar wordt van de grond, noch van het eventuele lokaal dat je erop zou bouwen. Nochtans beschik je over alle rechten van een eigenaar, en de plichten moet je er ook bijnemen. Je staat dus zelf in voor eventuele herstellingen, je zorgt voor een goede verzekering van het goed, je dient ook alle belastingen te betalen, enzovoort. Op het einde van de pachttermijn zal jij (of je opvolger) dus een nieuw contract moeten aangaan, dit in de veronderstelling dat de eigenaar een nieuwe overeenkomst wil afsluiten. Wat er met de gerealiseerde meerwaarde moet gebeuren kan beschreven worden in de overeenkomst. De gerealiseerde meerwaarde kan eventueel vergoed worden door de eigenaar, maar dat zal aan het begin van de erfpacht grondig besproken moeten worden.

De akte

In de erfpachtovereenkomst kunnen heel wat bepalingen worden opgenomen. Je zal sowieso een notaris moeten consulteren, aangezien de erfpachtovereenkomst moet worden vastgelegd in een notariële akte.

Het is niet eenvoudig om een model van een erfpachtovereenkomst te maken. Elke situatie is immers zeer specifiek. Het is raadzaam om je notaris duidelijk in te lichten over de bedoeling en alle modaliteiten. De notaris kan vervolgens een ontwerp van akte opstellen.

Wat na afloop van de termijn?

Bij het beëindigen van de erfpacht zijn er heel wat mogelijkheden. Daarom moet je er zeker voor zorgen dat er in de overeenkomst een duidelijke regeling wordt getroffen.

Er is een onderscheid naargelang de erfpachter contractueel al dan niet verplicht was om gebouwen op te richten. Als die verplichting er was, mag de erfpachter de gebouwen en de beplantingen niet wegnemen. Er is geen vergoeding verschuldigd aan de eigenaar.

Als er geen contractuele plicht was tot de oprichting van gebouwen, mag de erfpachter gebouwen en beplantingen wegnemen. Dan is er eventueel een vergoeding verschuldigd aan de eigenaar wegens schade aan de grond.

In de erfpachtovereenkomst kunnen de eigenaar en de erfpachter altijd een andere regeling voorzien dan degene die voorzien is in de wet.

VZW of feitelijke vereniging?

De aard van de gebruikelijke erfpachtgevers (overheden, scholen, parochies, OCMW’s...) en de doorgaans schappelijke vergoeding maken het mogelijk om gewoon verder als een feitelijke vereniging door het leven te gaan. Echter: de lange termijn (27 tot 99 jaar) doet de balans toch doorslaan in de richting van een vzw.

Er zijn natuurlijk wel families die al generaties lang in jullie jeugdwerkinitiatief actief zijn en misschien wel bereid zijn om een erfpachtovereenkomst te ondertekenen. Hou er wel zeker rekening mee dat mensen die op dit moment goed ingebed zijn in je vereniging, dat tientallen jaren later niet noodzakelijk nog altijd zullen zijn.
Ook andere bepalingen in het contract kunnen doorslaggevend zijn om te kiezen voor een vzw. Zo zou je verplicht kunnen worden om de gebouwen die je gebruikt om te vormen of uit te breiden.

Kortom: het is aan te raden een vzw op te richten bij het afsluiten van een erfpacht!

Geschikt voor (ver)bouwen

Bij recht van erfpacht mag de erfpachter gebruikmaken van het onroerend goed alsof hij/zij/X zelf eigenaar is. Je kan dus (ver)bouwen, zolang de waarde van het onroerend goed niet daalt én alles binnen het wettelijk kader gebeurt. Een erfpacht is meestal een geschikte overeenkomst om (ver)bouwplannen uit te voeren.

Een aantal aandachtspunten:

• Ga in overleg met de eigenaar en betrek hem/haar/x bij jullie plannen.

• Het is geen goed idee om te beginnen (ver)bouwen als de erfpachttermijn ten einde loopt en er geen zekerheid is over verlenging.

• Let op de voorwaarden die in de overeenkomst beschreven staan. Kijk na wat er gebeurt met de gebouwen wanneer de erfpacht ten einde loopt.

• Je informeert best bij de gemeente of er op het perceel gebouwd mag worden en of een jeugdwerkinitiatief op die locatie toegelaten is.

• Je zou een clausule kunnen opnemen dat de grond niet braak mag blijven liggen. Zorg ervoor dat die termijn niet te kort is: dat wil zeggen dat er een verplichting tot bouwen is binnen een bepaalde termijn.
  Nog beter is dat je door het aantonen van de nodige stappen kan bewijzen dat je op korte termijn van plan bent te gaan bouwen. Het is immers altijd mogelijk dat het bouwproces langer aansleept dan verwacht.

• Probeer op te nemen dat je als erfpachter op het einde van de pachttermijn voorrecht krijgt om het contract te verlengen.

• Het is onwaarschijnlijk dat een particulier grond verpacht aan een jeugdwerkinitiatief. Al kan het natuurlijk wel.
  Je maakt meer kans bij instanties die over gronden beschikken waarvoor ze niet meteen een bestemming hebben, maar die toch hun eigendom niet willen verkopen. Denk aan de NMBS, leegstaande scholen of delen van een ongebruikt schoolgebouw, overheden, de parochies...

Medegebruik

Als erfpachter heb je het recht om het onroerend goed te verhuren of te verpachten. Een erfpachtovereenkomst leent zich ertoe om met meerdere organisaties gebruik te maken van het onroerend goed. Het is ook mogelijk om een erfpacht met meer dan twee partijen af te sluiten. In de overeenkomst staat dan beschreven wie over welk deel van het goed kan beschikken.