Wat is het ideale contract?

Best of contracts

In dit document verzamelen we de mogelijke valkuilen en mogelijke clausules om deze te ontwijken voor de contracten van een erfpacht, opstal en gebruiksovereenkomst. Om deze “ideale contracten” straks als basis te gebruiken voor de onderhandeling met de kerk. Maar natuurlijk ook voor andere lokaleneigenaars.

Gebruiksovereenkomst (bruikleen, commodaat)

Geregeld in het Burgerlijk wetboek art 1875-1891

• De uitlener blijft eigenaar (en draagt dus de verantwoordelijkheden van eigenaarschap)

• Slechts goede huisvaderprincipe van toepassing voor bewaring en onderhoud >< huurwet bij huur.

• Gebruiker kan gedane onkosten niet terugvorderen.

• Bij brand of andere schadegevallen staat aansprakelijkheid standaard op de gebruiker, maar hier kan contractueel van afgeweken worden.

• Mag onderhands of authentiek (in praktijk bijna allemaal onderhands)

Valkuilen

• Vaak verwarring over verschil met huur. Men denkt: gebruik is zonder contract, huur is met contract. Maar in werkelijkheid is het gebruik is gratis, huur is betalend. Zo zijn er afdelingen die huurder zijn maar behandeld worden als gebruiker (niet de rechten, wel de kosten van een huurder)

• Bijna alles kan contractueel bedongen worden. Slimme uitlener en domme lener zorgt voor contracten heel fel in het nadeel van de lener.

• Is een overeenkomst waar we liever geen vzw voor oprichten. Dus moet hoofdelijkheid van wie ondertekend opgelost worden in een waterdichte clausule.

Recht van Opstal

Geregeld in de wet op het recht van opstal

• Zakelijk recht om te bouwen op, boven of onder andermans grond

• Mag, maar moet niet, tegen vergoeding.

• Moet via notaris geregeld worden

• Maximaal voor 50 jaar, stilzwijgende verlenging is mogelijk maar niet standaard

Valkuilen

• Geen minimale termijn

• Gebouwen die tijdens de opstal gezet of verbeterd werden moeten vergoed worden na afloop van de opstal, hier mag contractueel van afgeweken worden

Recht van erfpacht

• Geregeld in de wet over het recht van erfpacht

• Vol genot van iemand anders’ onroerend goed.

• Moet tegen vergoeding (symbolische prijs of betaling in natura mag)

• Moet via de notaris

• Minimum 15 en maximum 99 jaar, geen automatische stilzwijgende verlenging, wel contractueel mogelijk.

• Na afloop van de erfpacht moet de eigenaar de waarde van de gebouwen niet terugbetalen. Hier mag contractueel van afgeweken worden     

Valkuilen

•  Er is een minimale termijn fixed.

Recht van vruchtgebruik

• Een vreemde overeenkomst

• Iemand anders heeft het als eigendom, maar de vruchtgebruiker heeft het genot ervan (gebouw, domein, meubilair)

• Goede huisvader principe

Valkuilen

• Eindigt sowieso na 30jaar als je een rechtspersoon wordt (zoals een vzw)

Must haves clausules

-          Tijd is variabel en af te spreken

 Convenant

• Akte of schriftelijk vastgelegd afspraak tussen overheid en een partij

• Jeugdwerk levert bepaalde output (staat vermeld in convenant)

• Lokale overheid geeft in ruil: service, materiële en/of financiële ondersteuning

Valkuilen

• Voor wat -hoort wat principe

• Bepaalde duur waarin de output van het jeugdwerk ongewijzigd blijft

Huurovereenkomst

• Tegen betaling een lokaal krijgen

• Duidelijk contract met do’s en don’ts tav beide partijen

• Maandelijkse betaling

• Termijn is bepaald

Valkuilen

•  Veel meer in lijnen gegoten

Must haves clausules

•  Plaatsbeschrijving

• Goede afspraken huurder versus verhuurder

• Afspraak wanneer de maandelijkse betaling plaatsvindt (vanaf de hoeveelste dag van de maand)

Nice to have clausules

•  Duidelijke afspraken bij gebreken en betaling van zaken die stuk gaan (bijvoorbeeld in mindering brengen van de huur mits bewijs)

Koopcontract

• Juridische overeenkomst

• Je wordt eigenaar

• Vzw oprichten is erg aangewezen

Valkuilen

• Kapitaal krachtig zijn