Rechten en plichten van de opstalhouder
Heel wat rechten en plichten hangen volledig af van de overeenkomst tussen beide partijen. De wet bepaalt niets. In een overeenkomst kan dus heel veel bepaald worden.
Rechten van de opstalhouder
Als opstalhouder mag je lokalen bouwen op andermans grond. Uiteraard dien je te voldoen aan de wettelijke bepalingen die verbonden zijn aan het bouwproces (bijvoorbeeld in het bezit zijn van een bouwvergunning).
Je mag – gedurende de looptijd van de overeenkomst – de gebouwen verkopen en ze bezwaren met een hypotheek. Je mag ook overeenkomsten van verhuring afsluiten of een tijdelijk gebruiksrecht toestaan.
Je hebt zelfs het recht om je opstalrecht af te staan.
Als opstalhouder mag je ook gebouwen afbreken voor zover je die zelf hebt opgericht en voor zover je de grond in zijn oorspronkelijke toestand herstelt.
Plichten van de opstalhouder
Indien er in het contract een vergoeding bepaald wordt, dan dien je die uiteraard te betalen.
Het betalen van alle belastingen op de opgerichte gebouwen is voor jouw rekening. Ook de belastingen op de grond dien je te vereffenen. Het is mogelijk dat er in de overeenkomst vermeld staat dat je ook een verplichting hebt tot instandhouding van de gebouwen die je hebt afgekocht, of in uitvoering van een bouwverplichting hebt gebouwd. In dit geval heb je dus een onderhouds- en herstellingsplicht.
Volgens de wet zou je zelfs voor gebouwen die je niet hebt afgekocht een onderhouds-, herstellings- en eventueel vervangingsplicht hebben. Zo kan een stuk grond met bijvoorbeeld een (vervallen) kapel erop met een recht van opstal doorgegeven worden. Op het einde van de termijn moet alles immers in zijn ‘oorspronkelijke toestand’ teruggeven worden.
In de overeenkomst kunnen nog heel wat verplichtingen opgenomen worden, zoals bijvoorbeeld een vervreemdingsverbod, bouwverplichtingen, een verbod tot hypothekeren, …
Rechten van de eigenaar
De eigenaar zou een jaarlijkse vergoeding kunnen krijgen indien dit zo in het contract werd bepaald.
De grondeigenaar kan op het einde van de termijn eigenaar worden van de toegevoegde gebouwen. In de overeenkomst kan een vergoeding worden opgenomen die de grondeigenaar moet betalen.
Plichten van de eigenaar
De grondeigenaar heeft een vrijwaringplicht, hij moet je dus ‘vrijwaren’ tegen mogelijke aanspraken van derden op dit zakelijk recht.
De eigenaar mag gedurende de termijn van de overeenkomst de opstalhouder niet storen in het ‘rustig en vreedzaam’ bezig van het onroerend goed. Concreet beteent dat bijvoorbeeld dat de eigenaar het goed niet mag betreden zonder toestemming van de opstalhouder.
De verplichting van de eigenaar is eigenlijk vooral een eenmalige prestatie, namelijk de betreffende grond ter beschikking stellen.