Recht van opstal

Het recht van opstal is een bijzonder tijdelijk zakelijk recht om gebouwen of beplantingen in eigendom te hebben op andermans grond. De grond daarentegen blijft eigendom van de eigenaar. Het kan gaan om bestaande gebouwen of gebouwen die de opstalhouder optrekt op de grond die ter beschikking werd gesteld. Het komt erop neer dat je (tijdelijk) eigenaar bent van de gebouwen op andermans grond (maximaal 50 jaar – een minimumtermijn is niet voorzien). Normaal gezien wordt er geen vergoeding gevraagd, maar in het contract kan dat uiteraard wel anders worden geregeld.

Eigendom

Als opstalhouder ben je dus eigenaar van de gebouwen (en beplantingen) op andermans grond. De grond blijft wel eigendom van de eigenaar. Dit is een zeer ongebruikelijke regeling aangezien in België normaal ‘de stenen de grond volgen’. In de regel verwerft de eigenaar van de grond de gebouwen en beplantingen (of ‘opstallen’). Dat heet het ‘recht van natrekking’. Het recht van opstal laat de eigenaar van de grond toe afstand te doen van diens recht van natrekking gedurende een bepaalde termijn. Voor die grond blijft de opstalhouder de volle eigenaar van wat hij/zij/X op de grongd heeft gebouwd.

Gedurende de looptijd van de overeenkomst is het je plicht als opstalhouder om alle belastingen te betalen die op het eigendom wegen (en dit met inbegrip van de onroerende voorheffing). Indien je gedurende deze periode gebouwen of dergelijke opricht, dan is het niet zo dat de grondeigenaar er bij afloop van het contract automatisch eigenaar van wordt. Ze zullen steeds moeten worden vergoed door de grondeigenaar (een afwijking is mogelijk).

Gebouwen die je zelf hebt opgericht, mag je ook weer afbreken. Gebouwen die je niet zelf hebt opgericht, dien je wel te onderhouden: er is namelijk een onderhouds- en herstellingsverplichting, daar je deze op het einde van het opstalrecht moet teruggeven. Tenzij anders in de overeenkomst bepaald, heb je het recht om de gebouwen te verhuren voor de duurtijd van je opstalrecht.

Aanvullend recht

De wettelijke regeling rond het opstalrecht is een “aanvullend recht”. Dat betekent dat er veel ruimte is om de verhouding tussen beide partijen in het contract te bepalen. Zo kan er afgesproken worden om een opstalvergoeding te betalen, of kan er een bouwverplichting worden opgelegd. Let wel: van de maximumduur van 50 jaar mag niet worden afgeweken, tenzij via hernieuwing.

Akte

Deze overeenkomst met worden vastgelegd in een notariële akte. Neem dus zeker contact op met een notaris. Ook voor de opmaak van het contract kan je best hulp inschakelen. Zoals eerder vermeld is de wetgeving over het opstalrecht aanvullend en kunnen er dus heel wat afwijkingen in de overeenkomst worden opgenomen.

Voor- en nadelen

Het recht van opstal heeft het voordeel dat je een minder groot startkapitaal nodig hebt, omdat je de grond reeds ter beschikking krijgt voor een bepaalde duur. Deze formule valt bij openbare besturen vaak in de smaak, omdat ze hen toelaat hun gronden in eigendom te houden.

Het is voor hen ook voordelig omdat de opstalgever op het einde van de termijn ook eigenaar wordt van de uitgevoerde werken. In principe moet de eigenaar hiervoor dan wel een waarde betalen aan de opstalnemer. Van deze regel wordt contractueel meestal afgeweken.

Nadelig is dan weer dat je maar voor een beperkte termijn (maximaal 50 jaar) zekerheid krijgt over het gebruik van de grond (en dus ook van het lokaal dat je erop plaatst).

Wat na afloop van de termijn?

Door het einde van het opstalrecht wordt de grondeigenaar van rechtswege eigenaar van de gebouwen. Dat gebeurt door “natrekking” en niet door overdracht, dus moet de eigenaar er in principe niet voor betalen.

Als je zelf gebouwen hebt opgericht, dan kan je bij de beëindiging recht hebben op een vergoeding van de actuele waarde, te betalen door de grondeigenaar, tenzij dat anders in de overeenkomst staat.

Ook hier is het dus weer aan te raden om duidelijk in de overeenkomst vast te leggen wat er gebeurt na afloop van de termijn.

Toch nog even vermelden dat er meerdere manieren zijn om de overeenkomst te beëindigen. Gewoonlijk gebeurt dat door het verstrijken van de overeengekomen termijn, maar het kan ook in onderling overleg met de eigenaar, bij niet-uitoefening van je recht gedurende 30 jaar (verjaring), door ontbinding wegens wanprestatie (in de overeenkomst bepaald), bij tenietgaan van de grond, bij vermenging (bv. de opstalhouder wordt ook opstalgever), enzovoort.

VZW of feitelijke vereniging

Een recht van opstal is een soort ‘tijdelijk eigendomsrecht’ dat de opstalhouder heeft op de grond waarop zijn of haar gebouw staat. Na 50 jaar vervalt het recht en keren de grond en de bouwwerken terug naar de opstalgever, dus naar de oorspronkelijke eigenaar van de grond. Het recht van opstal wordt voor lange termijn verkregen, met een maximum van 50 jaar. De vergoeding zal wellicht laag zijn omdat de opstalgever het terrein in kwestie niet benut en er ook nog geen concrete plannen voor heeft.

In jeugdwerkverband zullen de opstalgevers ook eerder overheden of instanties zijn die hun terreinen niet willen verkopen, maar die door het toekennen van een opstalrecht toch voor een bepaalde periode een nood willen lenigen. De opstalgever zal wellicht achter het openbaar nut staan dat een jeugdwerkinitiatief vertegenwoordigt. De overeenkomst kan dus gesloten worden met een particulier persoon die een feitelijke vereniging vertegenwoordigt.

Geschikt voor (ver)bouwen?

Bij recht van opstal mag je gebruikmaken van het onroerend goed alsof je zelf eigenaar bent. Je kan dus bouwen en verbouwen zolang de waarde van het onroerend goed niet daalt en binnen het wettelijk kader. Een recht van opstal is meestal een geschikte overeenkomst om (ver)bouwplannen uit te voeren.

Hieronder vind je een aantal aandachtspunten:

• Ga in overleg met de eigenaar en betrek hem/haar/X bij jullie plannen.

• Het is geen goed idee om te beginnen (ver)bouwen als de opstaltermijn ten einde loopt en er geen zekerheid is over verlenging.

• Let op de voorwaarden die in de overeenkomst staan. Kijk na wat er gebeurt met de gebouwen wanneer het recht van opstal ten einde loopt. Je informeert best bij de gemeente of er op het perceel gebouwd mag worden en of een jeugdwerkinitiatief op die locatie toegelaten is.

• Bestaat de mogelijkheid om in het recht van opstal op te nemen dat je als opstalhouder voorrecht krijgt om het einde van de opstaltermijn te verlengen: ga daar zeker op in!

Medegebruik

Als opstalhouder heb je het recht om het onroerend goed te verhuren of te verpachten. Een recht van opstal leent zich ertoe om met meerdere organisaties gebruik te maken van het onroerend goed. Het is ook mogelijk om een recht van opstal met meer dan twee partijen af te sluiten. In de overeenkomst staat dan beschreven wie over welk deel van het goed kan beschikken.